Pfändung in Grundbesitz (Zwangsversteigerung)
Lesen Sie Wissenswertes zum Thema Pfändungen von Grundbesitz. Erfahren Sie die Voraussetzungen einer Zwangsversteigerung sowie den Ablauf dieser Pfändungsart.
Die Pfändung von Grundbesitz erfolgt im Wege der Zwangsversteigerung. Regelungen dazu finden sich im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).
Voraussetzungen der Zwangsversteigerung
1. Die Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgt auf Antrag des Gläubigers durch Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts.
2. Der Vollstreckungstitel ist in den meisten Fällen die dingliche Vollstreckungsunterwerfung in einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde.
3. Die Zwangsversteigerung darf nur erfolgen, wenn der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks eingetragen oder wenn er Erbe des Eigentümers ist.
Schutz vor Zwangsversteigerung
Leider räumt das Gesetz dem Schuldner bei einer Zwangsversteigerung nur sehr wenig Schutz ein. Auf Antrag des Schuldners kann das Verfahren für die Dauer von 6 Monaten einstweilen eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Zwangsversteigerung vermieden wird. Dem Schuldner wird sozialer Schutz also nur gewährt, um ihm zu ermöglichen, die Zwangsversteigerung abzuwenden.
Wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er in den folgenden 6 Monaten die Forderung des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers befriedigen kann und Interessen des Gläubigers nicht entgegen stehen, wird das Verfahren einstweilen eingestellt. Das wird dem Schuldner in der Praxis nur gelingen, wenn er einen Umschuldungskredit für seinen Grundbesitz bei einer anderen Bank erhält oder wenn er einen Käufer präsentiert, der einen ausreichenden Betrag für das Objekt bezahlt.
Ablauf des Verfahrens der Zwangsversteigerung
Bevor ein Termin zur Zwangsversteigerung durch das Gericht angeordnet wird, wird zunächst ein Gutachter mit der Schätzung des Objekts beauftragt. Der Schuldner ist nicht verpflichtet, den Gutachter in das Haus zu lassen, sollte dieses jedoch in seinem eigenen Interesse zur korrekten Ermittlung des Wertes tun.
Der Gutachter erstellt ein sog. Verkehrswertgutachten. Der Verkehrswert wird vom Gericht festgesetzt.
Um zu verhindern, dass das Grundstück bereits im ersten Termin weit unter Wert versteigert wird, gibt es sog. Mindestgebotsgrenzen, die eingehalten werden müssen.
Wenn Bieter vorhanden sind und Gebote abgeben wurden gilt folgendes:
Erster Termin: Liegt das Gebot unter 5/10 des Verkehrswertes, versagt das Gericht von Amts wegen den Zuschlag. Liegt das Gebot unter 7/10 des Verkehrswerts kann der Gläubiger widersprechen.
Zweiter Termin: Liegt das Gebot unter 5/10 des Verkehrswerts, versagt das Gericht von Amts wegen den Zuschlag.
Dritter Termin: Das Gebot muss nur noch so hoch sein, dass die Verfahrenskosten gedeckt sind. Liegt das Höchstgebot unter 1/10 des Verkehrswertes, so ist das Vollstreckungsgericht in der Regel verpflichtet, den Zuschlag nicht schon im Versteigerungstermin zu verkünden, sondern einen einige Tage später liegenden Termin für die Entscheidung über den Zuschlag zu bestimmen. So soll einerseits eine Verschleuderung der Immobilie vermieden werden und andererseits dem Schuldner die Möglichkeit gegeben werden, den Zuschlag wegen Verschleuderung zu verhindern.
Wenn keine Bieter vorhanden sind und kein Gebot abgebeben wird gilt folgendes:
Erster Termin: Liegt das Gebot unter 5/10 versagt das Gericht den Zuschlag.
Zweiter Termin: Das Gebot muss nur noch so hoch sein, dass die Verfahrenskosten gedeckt sind.
Dritter Termin: Wird auch im dritten Termin kein Gebot abgegeben, wird das Verfahren eingestellt.
Rechtsfolgen und Erlösverteilung
Mit Erteilung des Zuschlages wird der Ersteher sofort Eigentümer des Grundbesitzes. Der Zuschlagbeschluss ist gleichzeitig für den Ersteher ein Vollstreckungstitel, nachdem er vom Gericht für vollstreckbar erklärt wurde. Aus diesem Beschluss kann der Ersteher die Zwangsräumung mithilfe des Gerichtsvollziehers betreiben. Ein gesonderter Antrag beim Vollstreckungsgericht, wie bei anderen Pfändungen, ist nicht erforderlich.
Nach Rechtskraft des Zuschlagbeschlusses beraumt das Gericht einen Termin zur Erlösverteilung an. Die Gläubiger werden aus dem Erlös nach ihren Rangfolgen befriedigt. Dieser findet i.d.R. 8 bis 12 Wochen nach dem Versteigerungstermin statt. Nach dem Verteilungstermin erfolgt die Eintragung des Erstehers in das Grundbuch.